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2017年01月07日(土) | ニュース|住宅取得支援プログラム

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高騰する不動産価格!今は本当に買い時なのか?(第1回)
-住宅事業部 第4別館1F-

史上最低の金利と言われる一方、不動産価格が高騰しています。今本当に買い時なのでしょうか?
不動産を購入する場合、大抵住宅ローンを利用するのですが、住宅の購入価格だけでなく、住宅ローンまで含めた購入者負担を考えてみる必要があります。
そこで2回に分けて、野村不動産さんから情報提供をいただき、「今本当に買い時なのか?」ということを考えてみたいと思います。

■第1回目トピック
1)高騰する不動産価格
2)「固定金利は史上最低!」と言われるが...
3)購入者の負担をシミュレーション

1)高騰する不動産価格

近年、「建築費が高騰している!」とよく耳にします。一体どれくらい高騰しているのでしょうか?
上のグラフは国土交通省が公表している京阪神圏の不動産価格指数をグラフ化したものです。2010年の月別指数平均を100として、各年月の指数推移を表しています。
2010年以降、住宅地の価格振れ幅は、±10%でどちらかというと、若干下振れ傾向になっています。戸建住宅の価格は横ばい状況です。
一方、分譲マンション価格は2010年の1.3倍程度の価格になっています。特に2011年に起こった東日本大震災の後から徐々に高騰しはじめ、2013年9月東京オリンピック開催決定を経て、2014年4月の消費税8%へ増税と、一段と高騰しています。
長期デフレ・公共工事減少により土木建築工事従事者が減少したところに、復興・オリンピック需要が起こり、加えて消費税増税による建築需要の急増が原因です。この建築費高騰はある一定の水準で止まるものと考えられますが、土木建築工事の従事者が増えない限り、この不動産にかかわる需給ギャップは長期化するものと思われます。


2)「固定金利は史上最低!」と言われるが...

2012年12月に第2次安倍内閣が発足し、デフレ脱却を目指して「アベノミクス」が施行されました。異次元の金融緩和で金利が低下する中、マイナス金利政策から更にイールドカーブコントロールによる長期金利を低く保つ金利政策が行われています。この低金利政策により、長短金利は共に低下していますが、特に長期「固定金利」が下がっています。下記は野村不動産の提携ローンの推移です。2011年2.05%であった30年固定金利が、2016年には0.85%まで低下しています。
住宅ローン金利の推移
※野村不動産提携ローン三井住友信託銀行の場合。各年10月時点の金利。

3)購入者の負担をシミュレーション

先に挙げた分譲マンションの不動産価格指数と、この30年固定金利を用いて、購入者の負担をシミュレートしてみました。不動産価格上昇と金利低下は購入者負担にどのような影響を及ぼしているのでしょうか?

以前、分譲マンションは3,000万円台で販売されておりましたので、2010年の分譲マンション価格を3,500万円と仮定しました。2016年の価格指数を乗じると、4,530万円となります。住宅ローンを組む場合1割程度の頭金が必要となりますで、9割を借入としました。これを30年固定金利・元利均等払いで、「返済月額」、「返済総額」、「借入元金に対する返済総額の倍率」を計算し、購入者の負担を計算しました。(上表参照)

2011年と2016年を比較しますと、分譲マンション価格が930万円、借入価格が840万円上がったにもかかわらず、低金利のおかげで返済月額は7,869円、返済総額は284万円の上昇に抑えられています。元金に対する返済総額の倍率にいたっては、▲0.21倍と縮小しました。低金利の影響が大きく現れた結果になりました。
また、2014年・2015年の場合に注目すれば、返済月額・返済総額とも2016年の方が安くなっています。

また、金利が低いということは、月次の返済額のうち、元金部分の返済が多くなります。従って、借入残高が減るスピードが速くなる効果があります。裏返して言えば、金利が高いと初めのうちは利息ばかり払って、なかなか元金が減らないということですね。

結論として、マンション価格の騰落だけでなく、実際の購入者負担という観点からも考えなければ、購入の損得を計り得ないようです。

(第2回に続く)

■第2回トピック(予定)
ローン開始時の金利変動リスクを回避
良い物件を選ぶ方法
マイホーム購入は資産形成
マイホーム購入のタイミング



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